【案例摘要】

2018年5月，家住内蒙古自治区赤峰市的魏思丽，突然收到法院传票，被告知有人诉讼请求确认与她2003年签订的协议无效。这到底是怎么回事呢？

原来，2003年的某一天，正想买房的魏思丽在报纸上看到一条卖房广告，卖方称房屋售价为155000元，魏思丽看到这则广告后，很是心动，于是便联系了卖家。

房屋是由刘亚云所卖，原来这栋房子事实上登记在刘亚云的亡夫田忠林的名下，但田忠林去世后给这个家庭留下了巨额的债务。

原来，2001年田忠林得了重病，刘亚云只能放下自己所有的工作，陪着丈夫四处求医，在两年多的治疗时间里，刘亚云不仅把家里全部积蓄都花光了，还对外欠下了巨额债务。

本就过得清贫而又没有什么赚钱能力的刘亚云，在丈夫去世后，根本没有能力偿还巨款，只能选择以卖房所得款项来还债。

经过朋友的介绍，刘亚云选择在当地的晚报上刊登卖房广告，广告刊登了一个礼拜后，魏思丽发现了卖房广告，并主动打电话与刘亚云联系。

魏思丽现场看过房屋后，发现这栋房屋几乎已经不能住人了，好多地方都存在安全隐患，可以说是名副其实的危房了，本来还想到现场跟卖方砍价的魏思丽最终还是没有开口。

不仅如此，魏思丽在了解到刘亚云一家的具体情况后，出于善心，还主动要求在购房款上多加了5000块钱，最终凑成16万元整购买下了这栋房屋。

合同签订后，当天下午，魏思丽就一次性将16万元购房款交给了刘亚云。

当时刘亚云还激动地说：“非常感谢你，不但没有还价，还给我加了5000元，我们孤儿寡母的真的不容易。”

但由于该房屋属于危房，无法住人，所以魏思丽选择翻新房屋，并在院子里加建了两栋房子。

本来事情到这里就结束了，但是2017年，魏思丽突然收到政府的通知，告知她购买的这个房子，整个区域都要进行拆迁，根据估算，拆迁后可以拿到419万元的拆迁补偿。

刘亚云听说这个消息后，对于当年的卖房举动，悔恨不已。一家人商量后，直接联系魏思丽，希望魏思丽换位思考一下她这个家庭的不容易，当时房子卖出去的价格跟现在拆迁的价格差距过大。

刘亚云提出，这栋房屋的拆迁款应该两家各得一半。

魏思丽觉得这是无理取闹，便拒绝了她的要求。

刘亚云却觉得委屈，将魏思丽直接告上了法庭。

原来，魏思丽属于城镇户口，而这栋房屋所占用的土地属于农村的宅基地。

按照1999年出具的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，第二条规定农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民，占用农民集体土地建住宅房。

根据这条规定，魏思丽确实没有购买农村自建房的资格。

2004年国务院发布的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，强调了禁止城镇居民购买农村宅基地。

2007年《国务院关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次强调了农村宅基地只能分配给本村村民，禁止城镇居民及非本村村民得到农村宅基地。

法院最终依据各项相关规定，判决双方2003年签订的合同无效。

但是魏思丽在得知拆迁款具体数额后，又将刘亚云告上了法庭。

魏思丽她认为自己不仅买了危房，还另外花了51万元对房子进行了翻修和重建，所以该栋房屋的拆迁款也理应有一部分归她所有。

法院受理案件后，认为双方的争议焦点在于这笔拆迁款的分配问题。

法院经过审理后，最终判决认定：

扣除当初买房交易的16万元后，剩下的拆迁款，刘亚云一方享有百分之三十的份额，魏思丽一方享有百分之七十的份额，除去284.81平方的拆迁款，刘亚云所建房屋为146.15平方也就是140万3千，在这140万3千中扣除魏思丽当初买房的16万，大约还剩124万，不过刘亚云一家只占百分之三十也就是分的37万2千，魏思丽总共得到了382万多。至此事件也就此告一段落了。

【案例来源：中国裁判文书网，内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院】

【律师说法】

一、刘亚云与魏思丽签订的合同为什么无效，合同无效后有什么法律后果？

1、根据《中华人民共和国民法典》第143条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”

由此可见，合同有效需要满足三个条件：

行为人具有相应的民事行为能力；

意思表示真实；

不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

2、根据《中华人民共和国民法典》第153条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”

根据《民法典》的规定，若合同违反的强制性规定不导致合同无效，那么合同依然有效。

具体到本案中，刘亚云与魏思丽签订的合同违反了国务院行政法规的强制性规定——农民的住宅不得向城市居民出售，且该强制性规定会导致合同无效，因此该合同无效。

3、根据《中华人民共和国民法典》第157条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”

合同无效后，行为人应当返还因此而取得的财产，不能返还的，应当折价补偿。双方都存在过错的，应当各自承担相应的责任。

具体到本案中，购房合同已经被确定无效后，该房屋已经被拆迁且已发放拆迁款，魏思丽作为行为人应当将已经取得的房屋拆迁补偿款返还给刘亚云。

由于本案中魏思丽和刘亚云都存在过错，所以应当按照他们各自的过错承担相应的责任。

二、刘亚云与魏思丽合同无效所依据的法律法规是怎么规定的？法院判决是否合理？

1、根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发：

农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。

农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。”

可见，本项行政法规明确规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”。

2、根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第二条第（十）款规定：“加强村镇建设用地的管理。要按照控制总量、合理布局、节约用地、保护耕地的原则，编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄和集镇规划，明确小城镇和农村居民点的数量、布局和规模。

鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须依法办理审批手续。禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地。

禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。

本法规定，“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，因此，魏思丽在农村购置房屋也违反了本法相关规定。

3、根据《国务院关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条第三款规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

综上，魏思丽是无权购买农村房屋的，因此，该房屋以及房屋被拆迁后的拆迁款都应当归刘亚云所有。但由于刘亚云与魏思丽都存在过错，且魏思丽自费增建了两间房屋，所以法院在判决时考虑该相关要素，判决魏思丽获得拆迁款的70%，刘亚云获得拆迁款的30%是合理合法的。

本案告诉我们，在订立买卖合同时一定要尽量咨询专业的人员，避免后期因为违反法律、行政法规的强制性规定而造成自己的损失。