房屋出租到期后

承租人租金不交

人也不见了

出租人的损失如何确定？

基本案情

老顾把房屋出租给小丁使用

双方签订的书面租赁合同中

约定租期为6个月

可是合同到期后

小丁欠付的3个月租金迟迟未付

也没有办理退房手续

人也联系不上

老顾认为

小丁未办理退房手续

双方处于不定期租赁状态

因小丁只支付过3个月的租金

老顾故起诉至法院

要求小丁支付截至起诉时

2年多时间的房屋租金

并解除双方的房屋租赁合同

法院裁判

法院审理认为，原、被告签订的租赁合同到期后，双方并未达成续租或不定期租赁合同的合意，合同权利义务于租期届满时终止，被告应如期归还房屋。被告在合同到期后未向原告履行通知、协助交接等后合同义务，致使原告不能按时收回房屋，客观上产生房屋空置损失，应当向原告承担后合同责任。原告作为出租方，对案涉房屋未采取积极措施减少损失，其亦存在过失。

鉴于双方均未完全履行后合同义务，本院综合考虑案涉房屋的空置时间、当事人的过错程度以及原告的预期利益等因素，酌定被告承担相当于6个月租金的房屋空置损失。

法官提示

近些年来，在房屋租赁合同中，因承租方单方经营困局或其他客观原因不能履行合同，进而陷入合同僵局解除合同的案件较多。

此类案件中，出租方通常会主张其起诉时双方租赁合同解除并要求承租方支付截止到合同解除时的租金，而承租方一般会以早已搬离租赁房屋并通知过出租方为由进行抗辩。

一方面，承租方以搬离租赁房屋、不再履行支付租金义务的实际行为作出解除合同的意思表示；另一方面，出租方拒绝主动行使解除权，等待对方继续履行，由此双方之间的租赁关系一直处于不确定的状态下，出租方的损失也在持续扩大。

这种情况下，出租方应及时关心房屋的现状，在知晓承租方已实际搬离房屋不可期待其继续履行租赁合同后，积极行使解除权，并采取适当措施将房屋收回重新利用，以减少房屋空置的损失。承租方也应及时与出租方沟通联系，在赔偿出租方损失后解除合同，使自己尽快从不经济的境况中抽身出来。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百九十一条第一款 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

来源丨上海市崇明区人民法院