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房东擅自进入出租房违约,房客要求解除租房合同获法院支持

作者:苏砝律所 发布时间:2024-05-22 16:36:25点击:8

房东擅自进入出租房违约,房客要求解除租房合同获法院支持

小王发现房东老张未经自己允许擅自进入屋内,要求解除合同,退还租金,双方协商不成诉至法院。近日,海淀法院判决支持了小王的诉讼请求。

2021年11月,小王为了上班方便在单位附近租了一套房子,并与房东老张签订了《房屋租赁合同》。合同约定老张将房屋出租给小王使用,租赁期共计1年,租金按季度支付,每月租金7500元,押金相当于一个月租金,数额为7500元。合同签订后,小王如约向老张支付了租金和押金。

前几个月,小王住得也算踏实。然而,就在小王支付第三季度的租金后不久,一件意想不到的事情发生了。

2022年5月,小王发现老张在未经自己同意的情况下,出入承租房屋并被摄像头拍下。小王认为,老张将该房屋租给自己后,房屋的使用权就发生转移,老张再次进入房屋需要经过其本人同意。但老张在未经允许的情况下,多次出入房屋,严重威胁并已经破坏了自己居住该房屋的私密性和安全性,侵害了自己的居住权和隐私权,属于严重的违约行为。小王要求解除《房屋租赁合同》并退还自己相应的租金和违约金。

庭审中,老张提出,小王单方解除租赁合同的理由不充分。老王说,自己并非多次擅自进入出租屋,唯一一次进入房间是因为当时自己保管的房屋钥匙丢失了,害怕对出租屋构成安全隐患前来查看。小王仅凭一次事出有因、善意短暂地进入房间的行为,坚持以安全隐患为由单方面解除房屋租赁合同,不符合事实,也不符合双方签订的房屋租赁合同中关于单方解除合同的相关约定。因此,老张不同意解除合同,对小王提出的7500元的违约金也不同意支付。

另外,老张还提出反诉,理由是第四季度付款期到来后小王一直未付租金,小王迟延支付租金,应按照合同规定支付房租和违约金。

对此,小王表示,发现老张进入出租屋后,自己从5月开始就搬离涉案房屋,并向老张发送律师函明确表示解除合同,但老张拒绝收回房屋,所以不同意其反诉请求。

法院审理认为,老张擅自进入涉案房屋未征得小王同意,也非出于保护出租房屋和承租人的人身财产安全的紧急需要,因此对其所谓的善意主张,法院不予采信。鉴于老张的行为侵害了小王的权利,租赁合同目的已经无法实现,法院支持小王解除合同。

另外,法院查明,小王向老张发送律师函明确表示解除合同,老张也认可于2022年5月收到上述函件。据此,法院依法确认小王与老张签订的《房屋租赁合同》于2022年5月解除。老张作为出租人在收到小王的解约及交还房屋通知后,有减少损失扩大的义务,但其拒绝接收房屋,结合案件事实情况及双方过错程度,该部分损失由老张自行负担。因此,老张的反诉请求,没有事实及法律依据,法院不予支持。

最终,法院判决小王与老张签订的《房屋租赁合同》于2022年5月解除;老张向小王退还租金20500元、退还押金7500元、支付违约金7500元,并驳回老张的全部反诉请求。

宣判后,双方当事人均未提起上诉,该判决现已生效。


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