“赠送面积”是常用的卖房促销手段，但如果开发商承诺赠送的是公共区域部分，是否具有法律效力？开发商最后兑现不了承诺，购房人是否可以要求赔偿？广州市中级人民法院日前审结涉承诺赠送面积却无法兑现的案例，判令开发商承担缔约过失赔偿责任，购房者明知该位置属于业主共有却仍坚持购买，同样具有过错。

承诺买房即送60平方米公共区域

董某在某楼盘看房时，销售人员曾以现场介绍、口头允诺、发送短信等方式表示，如购房，就将与案涉房屋相邻的部分封闭公共区域位置60平方米送给董某使用，并承诺会将该区域铺设好地板后和房子一并交付。

随后，董某和开发商签订购房合同，约定由董某购买位于二楼的案涉房屋。但合同另约定，销售人员的口头介绍仅供参考，不作为对交楼标准、交楼设施及环境等的承诺或具体标准。

之后董某支付了房屋全款，但直至收楼日开发商也未履行赠送面积的承诺。董某遂起诉要求开发商向其赔偿未如约赠送的公共区域面积对应的对价并支付违约金。

法官说法：承诺行为对签约意愿产生重大影响

开发商通过其销售人员口头及短信承诺向董某发出要约后，董某据此签订购房合同构成承诺，双方达成赠送案涉公共区域的合意。虽然合同约定销售人员的承诺仅供参考，不作为交楼标准，但因该条款系开发商利用其优势地位预先拟定，对购房人明显不公，且该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的可能性，内容与法律规定相抵触，为无效条款。

本案中，因开发商允诺将属全体业主共有的公共区域部分面积明确赠送给某位业主单独使用，必然损害全体业主利益，故该部分赠送内容无效。开发商明知是公共部分还对外赠送，主观上具有明显过错，该承诺行为对董某的签约意愿产生了重大影响，最后却导致董某可独自占用该部分区域的合同目的落空，故开发商应对此承担缔约过失赔偿责任。

而董某在购房时亦明知该位置属于业主共有却仍坚持购买，其同样具有过错。法院综合双方过错程度、客观损失情况，酌定开发商赔偿董某损失50000元。因双方关于该赠送的约定无效，无效合同并不产生违约责任，故董某有关违约金的诉请不予支持。

广州市花都区人民法院一审判决：开发商向董某赔偿损失50000元。开发商不服，提起上诉。广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

法官提醒：购房时查明赠送部分是否系公共部分

开发商在促销时应遵守法律法规相关规定，秉持诚实信用原则；将共有部位赠送给单独业主此类恣意承诺的行为，不仅侵害了全体业主的共同利益，亦扰乱了房地产市场销售秩序。即便最后如约赠送，其他利害关系业主也有权要求开发商或受赠业主停止侵害、排除妨害、恢复原状、赔偿损失，将会造成更多无谓的纠纷。因此，购房人购房时亦应谨慎对待开发商的赠与承诺，查明赠送部分是否属于公共部分，切勿明知违法不可为而为之。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第一百五十三条第一款 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

文/广州日报新花城记者：魏丽娜 通讯员：柳玮玮、黄若薇

图/广州日报新花城记者：莫伟浓

广州日报新花城编辑：李凤荷