王廷与李锦签订房屋租赁协议，约定李锦将房屋租赁给王廷使用，李锦需将房屋装修完毕后交付给王廷，当日王廷转账给李锦10万元。两个月后，王廷认为李锦对房屋的装修与约定不一致，而该10万元属于“订金”，起诉至法院，要求李锦退还订金10万并支付违约金3.4万元。海淀法院经审理，认定虽然王廷转账时备注该10万元属于“订金”，但根据双方签订的协议，可以认定该10万元属于“定金”，且王廷想以房屋达不到交付条件为由解除合同，其行为属于违约行为，应当按照定金罚则承担相应的违约责任。判决驳回王廷的全部诉讼请求。
案 情 简 介
王廷诉称，2022年3月，他作为承租方和李锦签订了《房屋租赁合同》，租赁海淀区某房屋，租期自2022年3月起至2025年3月止，年租金40万元，押金3.4万元。2022年5月，他去验收房屋，发现房屋的装修和双方的约定不一样，他告诉李锦房屋未达交付条件，自己将不再租赁该房屋，要求李锦退还订金，但李锦不同意。王廷认为，自己转账的时候明明备注了“订金”，应该属于是租金的预付款，现在自己不租了，李锦理应退回，并且李锦没有按照自己的要求装修房屋，应承担违约责任，故诉至法院，要求李锦退还10万元订金，并支付违约金3.4万元。
李锦辩称，自己确实如王廷所述和他签订了房屋租赁协议，但是双方约定王廷支付的10万元是定金。此后，他按照王廷的要求于2022年5月完成房屋修建，将五间房作为一个整体空间，窗户等也都是按照王廷的要求制作。但王廷突然寄来通知，说不再租赁房屋，他无奈只能重新招租，并按新租户的要求，重新为五间房打隔断，更换门窗，改造了上下水、电路、地砖，额外花费184440元。因此是王廷违约，导致他不得不重新改造房屋，故除去定金10万元，尚有84440元应当由王廷赔偿。现提出反诉要求王廷赔偿改装损失84440元。
王廷对于反诉辩称：李锦所要出租的房屋设计和装修与双方的约定不一致，李锦所谓的赔偿也是虚假的，且其自认是新租户的要求，因此其所有的花费都是为了新的承租人而产生的，是未来的收益者。自己汇款时备注的是“租房订金”，属于房屋租赁预付款性质。
法 院 审 理
法院经审理查明，如王廷所述，双方签订了房屋租赁合同，协议约定“乙方先交100000元定金，房屋建设完成后如果乙方不租了，甲方有权不退定金”。同日，王廷向李锦支付了10万元，转账时备注为“租房订金”，李锦给王廷出具了“收条”，载明，王廷交来一层200㎡租房定金10万元。王廷自认，合同签订完至2022年5月期间其没有去看过现场，其查看房屋后，认为房屋建设不符合要求，没有与李锦磋商，直接发送了《通知函》，告知李锦房屋达不到交付条件，自己不再租赁该房屋，要求对方退还10万元租房订金。
法院经审理后认为，关于王廷向李锦支付的10万元性质，王廷表示其转账时备注为“订金”，李锦则主张该笔款项为定金。对此，法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》中载明，“乙方先交10万元定金，房屋建设完成后如果乙方不租了，甲方有权不退定金”，可见双方对于10万元的性质已经确认为“定金”，并根据定金罚则确定了违约的后果，故该10万元的性质属于“定金”。王廷转账时的备注为其单方行为，在李锦不予认可的情况下，法院不予采信。根据法律规定，定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。现王廷与李锦约定的合同期限为三年，每年房屋租金费用为40万元，故10万元定金并未超出法律规定的范围，双方的定金合同应属有效。
给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。本案中，王廷在房屋建设、装修初期并未到房屋查看过房屋状况，也未与李锦进行建房事宜的沟通，其仅在2022年5月21日查看了房屋，未与李锦协商能否整改，或就租房事项进一步磋商，即在2022年5月24日即向李锦发送了《通知函》，表示不再租赁房屋，要求退还定金。可以看出王廷并无继续租赁房屋的意愿，而是想以房屋达不到交付条件为由解除合同，其行为属于违约行为，其应当按照定金罚则承担相应的违约责任。王廷要求李锦退还订金并支付违约金，并无事实和法律依据，法院不予支持。
至于李锦主张的改装损失，虽提交了房屋改造施工工程合同和付款凭证，但合同数额与支付数额并不一致，无法证明李锦实际损失的情况，且王廷已承担定金罚则的相应责任，故李锦的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。
最终，法院判决驳回王廷的诉讼请求和李锦的反诉请求。宣判后，双方均未上诉，该判决现已生效。
法 官 说 法
《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
本案中，王廷与李锦在房屋租赁合同中约定由王廷给付李锦10万元作为履行房屋租赁合同的担保，且王廷已向李锦汇款即实际交付，定金合同因此成立。王廷虽主张其在转账时备注为“租房订金”，但这种备注系单方意思表示，未与李锦协商一致，且与房屋租赁合同中双方的真实意思表示相悖，因此可以认定，该10万元的系定金，既属于履行房屋租赁合同的担保，也可以作为合同的预付款。
民法典对定金的限额作出规定，定金不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中，主合同系房屋租赁合同，双方约定合同期限为三年，每年租金为40万元，故该房屋租赁合同的标的额为120万元，定金的上限为24万元。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。本案中，如果王廷实际汇款8万元或15万元，均不改变款项的性质。但如果王廷汇款30万，只有24万元属于定金，其余6万元属于预付款，如果对方违约，王廷只能要求对方返还54万元，而不是60万元。
民法典第五百八十八条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
实践中，定金的目的存在多种，常见的为本案中的违约定金，即以定金担保合同的履行。违约定金的设定简化了守约方的证明责任，守约方可以无需提供证据证明违约行为给自身造成损失的具体数额，直接要求对方双倍返还定金或不退还定金，因此，违约定金是对违约责任的事前规定，通常情况下不能同时主张，除非有证据证明违约损失数额超过定金。本案中，王廷和李锦约定了定金，王廷要求李锦退还订金并支付违约金，并无事实和法律依据。
（文中人物皆系化名）
记者：陈艳超
来源：北京海淀法院
编辑：张婧
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