房屋租赁市场上，承租人与出租人签订第一手租赁合同后，经由出租人同意再将房屋转租给次承租人的情况并不少见。但一个常见问题是，由于承租人违约欠租等原因，第一手租赁合同可能在转租合同到期之前解除。此时，如果出租人起诉要求承租人与次承租人腾房，次承租人是否有配合腾房的义务呢？我们来看下面的案例。
案情回顾
2009年5月，案涉房屋所有权人A公司将房屋出租并交付给B公司。后B公司因与张某存在借款关系，将案涉房屋出租给张某使用，以租金冲抵借款，张某后将案涉房屋转而出租给郑某。现案涉房屋由郑某居住使用。
因B公司欠付租金，且B公司多次向A公司承诺归还案涉房屋并支付租金，却未予兑现，A公司将合同相对方B公司及房屋实际使用人郑某诉至法院，请求确认因B公司违约，A公司与B公司之间的房屋租赁合同解除；并要求B公司支付欠付租金及违约金；B公司与郑某腾退返还案涉房屋。
郑某认为A公司无权要求其腾退返还案涉房屋，并提供证据证明其已按照转租合同约定一次性支付全部租金，且转租合同尚未到期。
法院判决
北京二中院经审理认为，A公司与B公司对于双方之间的租赁合同关系解除均未提出异议，对此法院予以确认。由于案涉房屋出租人与承租人的租赁合同关系解除，次承租人郑某即失去占有使用案涉房屋的合法依据，其对房屋所有权人A公司负有腾退返还租赁物的义务。郑某提出的其依据与案外人张某之间的转租合同对案涉房屋享有承租权利的抗辩事由，并不能免除其腾房义务。
法官说法
司法实践中普遍认为，在房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情况下，转租合同亦不能履行，次承租人的租赁权因承租人租赁权的灭失而失去基础，即次承租人对租赁物的占有转化为无权占有。此时，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人（实际使用房屋的承租人）腾退房屋。因此，对于房屋租赁合同解除后，出租人请求次承租人腾房的，一般均予以支持。
需要注意的是，次承租人基于与承租人之间租赁合同所享有的合同权利虽难以对抗出租人的物权，但可以基于合同关系，向合同相对方主张违约责任等。
法官提示
次承租人占有使用租赁房屋的权利来源于承租人的租赁权，为避免因前手租赁合同存在的问题导致转租合同权利根基不稳，对于次承租人，法官建议：
认真审查承租人权利情况。在签订转租合同前，次承租人应仔细审查承租人所签订的前手租赁合同，明确前手合同的租赁期限，避免转租合同期限超过前手合同期限。同时，务必要审查前手合同中是否载明允许转租。
签订转租合同时明确违约责任。建议在转租合同中明确约定因承租人所签订的前手租赁合同提前解除、终止等事由导致转租合同无法履行时的违约责任。
及时向合同相对方主张权利。当出现前手房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除等情况时，次承租人应及时保存承租人存在违约情形、次承租人自身权利受损等证据，并可基于合同关系向相对方主张权利。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第七百一十七条 【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十三条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
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