购房本是件开心的事，但购买到“抵押房”那就闹心了。近日，临湘市人民法院审理了一起这样的案件，小范因买到“抵押房”无法过户，又拿不回已付定金等钱款，无奈来法院起诉。这究竟是怎么一回事？
小范拟购买蓝程公司（均为化名）开发的某套住宅，并于2024年2月初通过转账方式支付购房定金11万元及车位款5万元。蓝程公司开具了收款收据及购房定金发票。2024年3月，双方签订《商品房认购协议》，约定小范以总价61万元认购7-801号房屋及车位，其中房屋价格为56万元，车位价格为5万元。而后，小范发现涉案房屋存在抵押且于2023年11月已被法院查封。其多次要求蓝程公司返还购房款，蓝程公司均拒绝退还。
法院认为，蓝程公司与小范签订《商品房认购协议》，小范按约定支付定金及车位款，蓝程公司开具收款收据和发票，依法可以认定双方当事人之间成立商品房销售合同关系，该合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”，本案中涉案房屋已于2023年11月被法院查封，依法不得转让，蓝程公司与小范签订《商品房认购协议》，但不能办理房屋过户等手续，构成实际履行不能。
关于双倍返还定金问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。”第五百八十七条规定，“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金”。本案中，小范已交付定金11万元给被告，且未超过主合同标的额的百分之二十，原被告之间的定金合同成立。被告作为收受定金的一方，不能履行合同约定的房屋买卖合同义务，致使不能实现合同目的，应当双倍返还定金22万元。
临湘法院最终判决解除小范与蓝程公司签订的《商品房认购协议》；蓝程公司双倍返还购房定金22万元及购买车位款5万元并支付逾期付款损失。
法官说法：
法官提醒广大群众，在房屋等不动产交易过程中，过户登记是极其重要的环节，只有经过登记，购买者才能获得房屋的所有权。因此买房者在购买房屋时一定要了解房屋是否能够过户并应当及时与出卖方办理过户登记手续。
来源：临湘市人民法院
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