佛山中院2025.1.2发布
陶某与某产业园管理公司房屋租赁合同纠纷
——租赁合同中关于出租人可以对承租人放置在租赁物内的物品行使留置权的约定无效
基本案情
某产业园管理公司与陶某签订《厂房租赁合同》，约定将案涉厂房出租给陶某使用，并约定陶某逾期支付租金及水电费超过10天的，某产业园管理公司有权提前解除租赁合同并收回租赁物，同时有权留置租赁物内的陶某财产，并可拍卖留置的财产用于优先抵偿陶某所欠的费用。后双方因合同提前解除问题发生争议诉至法院，陶某请求确认双方签订的《厂房租赁合同》解除、某产业园管理公司返还租赁物内机械设备及物品等；某产业园管理公司提起反诉请求陶某支付计算至搬离案涉厂房之日止的占用费等。
裁判结果
法院经审查认为，双方就提前解除合同达成一致意见后，陶某已经付清租期内的租金，为便于及时交还租赁物，陶某对租赁物内的物品进行清理是合理且必要的，该行为也是避免损失进一步扩大的必要措施，但是某产业园管理公司以行使合同约定的留置权为由对陶某清理物品的行为进行阻扰，其行为违反了法律规定。留置权作为物权的一种，应当遵守物权法定的基本原则，在合同纠纷中，只有在法律明确规定合同一方享有留置权的情况下，权利人方可行使留置权，而法律并未规定租赁合同中的出租人享有留置权，案涉合同中关于某产业园管理公司可以行使留置权的约定属于无效约定，某产业园管理公司也不享有留置陶某财产的权利。因此，某产业园管理公司阻扰陶某清理租赁物内物品的行为缺乏事实和法律依据，由此造成的损失扩大的后果由其自行承担，对于某产业园管理公司主张的合同解除后的占用费，法院不予支持。陶某要求取回其所有的物品，某产业园管理公司有义务配合。
典型意义
在一些房屋租赁合同中，出租人会在合同中约定若承租人不按照合同约定支付租金，出租人有权留置承租人放置在租赁物内的财产，并有权就该财产优先受偿。对于此类合同条款的效力如何，实践中有不同的观点。本案通过分析留置权的性质，明确了根据物权法定原则，租赁合同中关于出租人可以行使留置权的约定属于无效约定，出租人不享有对租赁物内物品的留置权，有利于租赁双方对各自权利义务建立合理预期及依法行使权利，进而推动租赁市场有序、健康、高效运行。
来源：佛山中院民三庭
编辑：罗令宙
审校：吕慧敏、冷瑞雪
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