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当承租人资金链断裂，单方面提出提前退租时，作为守约方的出租人，能否“按兵不动”，任由房屋空置，同时继续向违约方收取租金？近日，上海市青浦区人民法院（下文简称青浦区人民法院）审结一起相似情况的房屋租赁合同纠纷案。
2023年2月
晴空公司（化名）将房屋出租给乌云公司（化名），双方签订了为期两年的《房屋租赁合同》。合同签订后，乌云公司向晴空公司缴纳租赁保证金并支付了一段时间的租金、物业管理费及水电费。
然而，在合同履行过程中，乌云公司开始拖欠租金等费用。
2024年5月11日
乌云公司工作人员通过微信向晴空公司明确表示：“开始撤场，无力继续承受房租”，并提出“随时可以清点家居”。晴空公司工作人员回复指出乌云公司系单方面违约。
2024年6月3日
晴空公司工作人员询问房屋密码以便查看家具，乌云公司随即告知密码并说明家具位置，晴空公司回复“好”。
2024年8月15日
晴空公司正式向乌云公司发出《告知函》，通知乌云公司解除租赁合同，要求归还房屋并支付截至当日的房屋租金、物业费及违约金。
双方多次协商未果，晴空公司遂诉至人民法院。
晴空公司诉称
合同于2024年8月15日解除，要求乌云公司支付欠付至该日的房屋租金、物业费、水电费及违约金等。
乌云公司辩称
其已于2024年5月11日因资金困难而提出解约，且晴空公司在6月3日已掌握房屋密码并清点物资，租赁关系应于5月11日结束，相关费用都应计算至该日。
青浦区人民法院认为，首先，乌云公司以“资金困难”为由要求提前退租，不属于法定或约定的解除权情形，其单方表示不能导致合同解除，故其主张合同于2024年5月11日解除不能成立。
其次，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。晴空公司在2024年5月11日已知晓对方违约并要撤场，却迟至8月15日才行使解除权。在此期间，其未采取收回房屋、另行招租等必要措施防止空置损失扩大，未履行减损义务。
最后，晴空公司于2024年6月3日知晓房屋密码，且乌云公司未对晴空公司清点家具的要求提出异议，应视为乌云公司不再使用房屋、家具可交还。此时，晴空公司已有能力且应当实际控制房屋，故认定租赁合同关系于2024年6月3日实际终止。
综上，青浦区人民法院判决租赁合同于2024年6月3日终止，并依据该截止日判令乌云公司支付欠付的房屋租金、物业费、水电费及违约金。
宣判后，晴空公司提出上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。案件现已生效。
在房屋租赁合同的履行过程中，承租人出现提前退租等违约行为并不鲜见，此时出租人作为守约方可以根据承租人的违约情况依照合同约定主张权利，比如针对提前退租主张承租人支付违约金等。但当出租人能够通过及时解除合同、收回房屋等措施减少损失却不为，实质上是放任损失的扩大并将本可避免的损失转嫁到违约方，主观上有变相获取额外收益的可能性。对此，法官提示如下：
01.
何为出租人的减损义务？
减损义务，是诚信原则在合同履行中的具体体现。它要求守约方在对方违约后，应采取合理、必要的措施，尽量减少因违约造成的损失。若其未采取适当措施，则守约方无权就本可避免的“扩大损失”要求赔偿。
在房屋出租领域，出租人的减损义务在于租赁合同无法继续履行或者终止后，承租人已不再合法占有房屋时，出租人负有采取合理、必须的措施及时收回房屋，或将房屋另行出租，以防止空置损失持续扩大的责任。
02.
出租人何时负有减损义务？
减损义务并非租赁合同签订之日起就存在，它的产生有较为明确的时间点，同时还要有减损的可能性。
1.当租赁合同无履行的可能性。当承租人出现根本违约的情形或者合同约定的解除情形时，出租人能够预见合同无法继续履行，无履行可能性意味着合同目的无法实现，如被告长期拖欠租金，经过多次催讨仍未予以回复或支付租金等，此时出租人应当依据法律规定或者合同约定及时解除合同并收回房屋，防止损失进一步扩大。
2.当承租人不再占有房屋时。当承租人在租赁期限届满前，通过口头或书面方式向出租人表示不再继续承租，并将房屋腾空、将房屋钥匙归还或者通过其他方式表示已将房屋归还于出租人，就视为承租人不再占有房屋。尽管承租人提前退租系违约行为，但只要承租人不再占有房屋，出租人就应及时解除合同，收回房屋，履行减少空置损失扩大的法定义务。
3.存在采取措施减损的可能性。当然，因客观原因或者违约方等原因，出租人无法采取措施减少损失，则也不应当认为出租人对扩大损失部分负有责任。此时，出租人主观上并没有放任损失扩大，客观上也无法采取减损措施。比如，租客长期欠缴租金，但租客不同意腾房，并以房屋放置贵重物品等为由继续占用房屋的，出租人也未控制房屋钥匙，此种情况下，不可苛责出租人具备立即收回房屋等合理减损措施之可能性，故出租人未违反法定的减损义务。
03.
出租人如何履行减损义务并保障自身的损失？
出租人应当合理履行减损义务，从而防止损失扩大。出租人可以通过及时解除合同，收回房屋，重新将房屋出租等措施减少损失的扩大。因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。此外，在签订房屋租赁合同，应当确定违约责任，一般房屋租赁存在押金、保证金等，可以设置违约没收押金的条款，或者违约导致合同解除的，违约方承担合理期限的租金作为违约金，以弥补出租方合理的房屋空置损失。
《中华人民共和国民法典》
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。
第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第五百九十一条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。
来源丨上海市青浦区人民法院
责任编辑：王英鸽
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