鲁法案例【2026】088
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案情简介
2022年1月，张某因索要工程款将王某起诉至法院，经调解，二人最终就欠款数额与偿还时间达成一致并签订调解协议，约定三个月内将20万余元欠款支付完毕，法院出具调解书。两日后，王某便与其儿子王某1签订房屋买卖合同，约定将其名下一处房产以19万元的价格出售给王某1，并且根据约定王某1需当日向王某账户支付全部购房款。签订买卖合同当日，王某便将该房产过户至王某1名下，王某1随即以该房产为担保向银行办理抵押借款17.8万元，次日王某1将17.8万抵押借款转给王某，王某未归还张某工程款。因王某迟迟未履行调解书的支付义务，张某得知二人的房屋交易行为后，为保障债权权益，以恶意串通转移财产为由诉至法院，要求确认王某和王某1之间的房屋买卖合同无效。
法院审理
本案争议焦点为：案涉房屋买卖合同是否有效。
法院经审理认为，从合同签订时间上看，被告王某于2022年1月9日与原告张某签订调解协议，协商一致确定还款计划，同日法院出具民事调解书。被告王某与其子王某1在两日后即1月11日便签订《不动产买卖合同》，并在未支付房款的情况下，于签订买卖合同当日办理转移登记；从合同约定及签订的情况看，开庭时，法庭询问被告王某1合同签订的细节，如签订买卖合同与去不动产登记中心的顺序、签订买卖合同的地点，被告王某1均称忘记了，对房屋价款的确定也“不清楚”；从合同的履行看，合同约定“乙方将房价款19万元于2022年1月11日前存入甲方账户”，法庭询问支付方式，被告王某1回复“首付是分期支付，后期是银行贷款。有银行转账、微信转账，也有线下”，但法庭要求被告提交实际支付房款的证明，被告王某1仅提交《房屋担保借款合同》及银行放款17.8万元后向被告王某转账并备注“购买住房”的凭证，并未有签订合同当天支付款项的证据，不符合合同约定及房屋买卖的习惯；从房屋的使用情况看，合同签订后，被告王某1并未在房屋内居住，而是由其亲属居住。
结合被告王某1、王某的特殊身份关系，法院认为被告王某、王某1之间并未有真实的房屋买卖意思表示；结合合同签订时间、履行情况等，法院认为被告王某与王某1有恶意串通，损害原告陈某合法权益的情形，双方签订的《不动产买卖合同》无效。
法官说法
房屋买卖系基于民事主体在平等协商的基础上对房屋价款、交付时间等进行约定的有偿交易行为。就合同效力而言，基于充分尊重当事人意思自治，鼓励交易，只要双方有房屋买卖的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，即为合法有效，对双方均产生法律约束力。但根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。在司法实践中，认定恶意串通需结合具体案件事实，综合考虑合同签订背景、交易价格、当事人关系、履行情况等因素。
本案中，张某对王某享有债权，王某作为出卖人与儿子王某1签订房屋买卖合同，虽然在形式上符合房屋买卖的交易特征，但综合考虑合同签订主体之间的特殊身份关系、签订时间以及履行情况等，双方并没有买卖房屋的真实意思表示。法院据此认定被告王某与王某1有恶意串通，损害原告张某合法权益的情形，双方签订的《不动产买卖合同》无效。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
撰稿：张丽娟
来源：东昌府区法院
编辑：马聪聪
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