来源：不良资产头条
在不良资产处置中，土地出让金问题已成为竞买人面临的重要法律风险之一。由于土地性质复杂、历史遗留问题频发，加之部分执行法院未充分披露，导致竞买人在取得拍卖标的后却要面临高额补缴费用，甚至因土地出让金纠纷陷入漫长诉讼。此类争议涉及金额动辄上千万元，直接影响交易成本，导致竞买人权利受损。
现司法实践中已有案例：法院在拍卖公告中未写明需要缴纳土地出让金，可在案款中扣除出让金，也可撤销拍卖。司法拍卖中土地出让金的“坑”，不应由买受人承担，火栗网研究中心梳理了近年来的三起典型案例均支持这一结论。
▍案例一（2023）最高法执监176号
2006年，厦门某商业银行因厦门某贸易公司、房产公司及周某甲拖欠1800万元借款，向厦门中院提起诉讼并胜诉。法院判决生效后，被执行人均未履行义务，2007年6月25日，厦门中院作出（2007）厦执行字第86号民事裁定，其中厦门中院依法对房产公司所有的位于福建省厦门市思明区7套房产进行了处置，其中3套房产即A座201单元、301单元、303单元抵押权人为该院（2007）厦执行字第95号案件的申请执行人许某。
2016-2017年，厦门中院通过淘宝网分批次拍卖房产。
就在买受人办理权属变更登记手续过程中，厦门市自然资源和规划局（以下简称厦门自规局）于2019年10月22日致函厦门中院，要求这7套房产需补缴共计15007068.16元地价后方能办理产权。买受人遂向厦门中院申请从7套房产处置成交款中支出应补缴的地价。
厦门中院经审查认为，处置房产所得款项中包含土地价值，需补缴的地价应从处置款项中支出。2020年3月19日，厦门中院作出（2007）厦执行字第86号通知书，通知相关方从处置房产所得款项中拨付15007068.16元用于支付地价，其中许某作为抵押权人的3套房产应补缴地价为9930763.02元。
许某对此提出书面异议，认为地价不应由买受人承担，并请求撤销（2007）厦执行字第86号通知书。厦门中院于2020年5月20日作出（2020）闽02执异71号执行裁定，驳回许某的异议请求。
许某遂向福建省高级人民法院（以下简称福建高院）申请复议，主要理由包括厦门中院以通知书代替裁定书程序违法、地价应由买受人自行承担、拍卖程序存在重大瑕疵等。福建高院于2020年9月28日作出（2020）闽执复147号执行裁定，驳回许某的复议申请，维持厦门中院的裁定。
许某继续向最高人民法院申诉，主要理由包括厦门中院和福建高院对拍卖公告和竞买须知中关于买受人承担办理过户手续中所产生的一切相关费用的内容未予回应、法院不应在拍卖之后再对拍卖条件作出变更、评估报告未公开且与拍卖公告相冲突等。
2020年9月25日，厦门自规局针对福建高院的咨询函作出复函，明确补缴的“地价”实际应为大厦项目新增的土地出让金，包括增容地价和改变用途地价，且大厦其他已办理产权的业主无需缴纳土地出让金。
最高人民法院经审查认为，案涉房产办理产权过程中需补缴的“地价”应为大厦项目新增的土地出让金，应由项目开发商承担，不应转嫁由房产买受人承担。福建高院认为应补缴的土地出让金不应由买受人承担，并无不当。最终裁定：驳回许某的申诉请求。
竞买人购买后被要求缴纳出让金，对此提出异议，要求从案款中扣除。因为公告中没有写这个事情。法院审理后认为：
其一，根据2020年9月25日厦门自规局出具的答复函，该局通知补缴的“地价”实际应为大厦项目新增的土地出让金，包括该项目增容地价（增加建筑面积）和改变用途地价（自用房指标变更为商品房）。
其二，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律法规规定，土地出让金是土地使用者向国家交付的使用土地的对价，一般应由作为土地使用者的开发商承担，并计入开发商的开发成本，在购房者支付的购房款中实际已包含了分摊的土地出让金。购房者购买商品房后，相应土地使用权将一并转移给购房者。如果土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途，应征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。就本案而言，房产A办理产权过程中需补缴的“地价”，即为大厦项目增加容积率和改变土地用途新增加的土地出让金，该笔费用为土地使用者即项目开发商所欠缴，理应由项目开发商承担，不应转嫁由房产买受人承担，否则将不当加重买受人的负担。而且，厦门评估公司出具的房地产估价报告，是在假设房产A无需补缴“地价款”等基础上作出，亦即评估价中包含了可能应补缴的土地出让金。同时，在标的物情况介绍、拍卖公告和竞买须知中，也未载明房产A办理产权过程中可能需要补缴土地出让金的情况。此情形下，要求买受人承担应补缴的土地出让金，理据不足。
其三，虽然拍卖公告和竞买须知中载明，办理过户手续中所产生的一切相关费用（包括被执行人承担的部分）均由买受人承担，但该费用指的是网络司法拍卖成交后办理过户过程中所产生的费用，不包括非因此而产生的开发商欠缴的土地出让金。
据此，福建高院认为本案应补缴的土地出让金不应由买受人承担，并无不当。
▍案例二（2025）粤执监8号
2016年8月，广东xx集团有限公司就涉案土地(xx县第0784号12440平方米，综合用地)办理了国有土地使用权证，但未缴纳土地出让金，士地档案中无《国有土地使用权出让合同》及出让金发票。
2017年3月，贸易公司在海宝网司法拍卖平台上看到由当地基层法院发布的拍卖公告，拟对xx县第0784号国有土地使用权予以拍卖，该地块土地总面积12440平方米，土地性质为综合用地(住宅/商业)，起拍价为15117088元。未披露“需补交40%土地出让金”的瑕疵。
2017年4月，基于对法院司法拍卖信息披露工作的信任，委托人于2017年4月以前述起拍价竞得该宗土地使用权。
2017年5-6月，法院作出(2016)粤5302执81号之九《执行裁定书》，确认涉案国有土地使用权及其他相应权利归贸易公司所有，并于6月作出《协助执行土地过户手续告知函》
2021年7月，xx县自然资源局书面作出《答复意见书》，贸易公司这才确定的得知涉案土地竟存在重大瑕——其土地使用权档案未见《国有土地使用权出让合同》及出让金发票，拍卖时需按拍卖成交价的40%补交土地出让金!
2022年1-3月，2022年1月贸易公司向当地法院提出执行异议，请求撤销拍卖、退还款项及赔偿损失。3月当地法院裁定对贸易公司的执行异议不予受理。贸易公司向云浮市中级人民法院申请复议，再度遭到市中院的裁定驳回。
2023年8月，广东省高级人民法院裁定:当地法院应当受理贸易公司的执行异议，案件进入实体审查阶段。当地法院经审查认为，拍卖已提示风险，贸易公司诉请不符合规定，不予支持。贸易公司委托北京在明律师事务所杨念平、袁海超、徐慧芳律师团队代理案件。
2024年6月，云浮市中级人民法院组织听证，认为贸易公司提出异议超过法定撤销权行使期限(认定其2017年6月已知需补费)，裁定驳回复议申请，维持原执行裁定。
2025年3月，广东省高级人民法院作出(2025)粤执监8号《执行裁定书》，认定：法院未披露土地瑕疵导致贸易公司重大误解，拍卖目的无法实现。
最终裁定：撤销此前市中院、基层法院的相关执行裁定，撤销原司法拍卖结果。贸易公司可进一步主张权利及申请司法赔偿。
本案的关键有两个，一个是是否撤销，一个是没有在拍卖后立即提出异议，案件终本后才提出，因此是否超过执行异议期限成为关键点。
（2023）粤执监50号裁定认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款“事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。”的规定，当事人、利害关系人提出执行异议的应在执行程序终结之前提出。此处的“执行程序终结”,是指执行案件整个执行程序的终结，并非指特定标的物执行程序的终结。和乐公司作为利害关系人，其在竞买后办理过户手续时被告知案涉土地的用途为工业用地，需要补缴土地出让金，并且不能办理涉案土地使用权的过户手续，而向云城法院提出异议。此时，(2016）粤5302执81号执行案件处于终结本次执行阶段，执行程序尚未终结，属于在人民法院“执行程序终结之前”提出。因此，和乐公司提出异议于法有据，云城法院应对和乐公司提出的异议予以受理并依法审查。
综上，申诉人和乐公司的申诉理由成立，云城法院（2016）粤5302执81号之十六执行裁定和云浮中院（2022）粤53执复24号执行裁定书适用法律错误、处理结果错误，应予撤销。
此后本案就可以按照正常程序逐步提出执行异议。2025年广东省高级人民法院经审理在（2025）粤执监8号裁定书中认为：涉案土地的评估报告的价格并未包含应缴纳的土地出让金，这致使竞买人贸易公司在基于重大误解的情况下参与了竞拍。买受人贸易公司竞得涉案土地使用权后缴清了全部拍卖款，但因原土地使用权人广东xx集团有限公司未依法缴纳土地出让金造成其长期未能办理土地使用权过户登记手续，拍卖目的未能实现。因此竞买人关于因重大误解而参与竞拍的申诉理由成立，其关于撤销拍卖的申诉请求应予支持。
▍案例三（2021）最高法执监398号
杭州中院在执行（2020）杭仲调字第278号调解书过程中，公开拍卖了抵押物浙江省杭州市东清大厦E幢608室（以下简称案涉房产），买受人周×在办理相关产权过户登记手续时，以其不需要承担土地出让金为由，向杭州中院提出异议。
杭州中院认为，本案争议焦点是过户时土地出让金应由谁承担。本次法院拍卖标的物系抵押给朱×娣的陈×联名下案涉房产，土地权利类型是国有建设用地使用权，权利性质是国有划拨。买受人周×竞买了划拨土地使用权上的房产，应当由受让方周×办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
周某向申请复议，认为案涉房产出让金应从拍卖所得款项中扣除；如因实际情况导致不能按《城市房地产管理法》第五十一条规定执行，请求撤销本次拍卖，返还竞买人已汇入法院账户的1203820元拍卖款项，协助竞买人追回已交纳的税费。
浙江高院认为，杭州中院拍卖公告公示的土地性质是国有划拨，拍卖成交后交付的土地属性自然还是国有划拨。拍卖公告中明确，拍卖标的物是以现状进行拍卖。至于买受人周×意欲转变土地权属性质，已经超出了杭州中院当初拍卖的现状，补交土地出让金作为案涉不动产增值的代价，理应由买受人周×自行负担。
最高人民法院审查认为，本案争议焦点为：第一，划拨用地的土地出让金应由哪方负担；第二；拍卖公告是否严重失实违反拍卖程序。
（一）划拨用地的土地出让金应由哪方负担
《城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。据此，在划拨土地转让的情况下，应当由划拨土地的受让人承担补缴划拨用地土地出让金的义务。
《城市房地产管理法》第五十一条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。根据该条规定，划拨土地办理抵押的情况下，抵押权人优先受偿权的范围仅限于扣除土地出让金之后的划拨土地使用权本身的价值。该条并未明确规定，要由抵押权人缴纳土地出让金。因此，《城市房地产管理法》第五十一条规定与第四十条规定并不冲突。
人民法院在拍卖办理了抵押登记的划拨土地后，关于土地出让金的承担主体，应该综合以上两个条文确定。如果将办理了抵押登记的划拨土地作为已经办理了出让手续的土地进行司法拍卖的，买受人竞买所得的，应该也是已经办理了土地出让手续的土地，其所支付的价款中包含了土地出让金，人民法院应当从所得款中扣除土地出让金，将剩余部分扣除执行费等必要费用后支付给抵押权人。
如果将办理了抵押登记的划拨土地作为尚未办理出让手续的划拨土地进行司法拍卖的，买受人竞买所得的，也应该是尚未办理出让手续的划拨土地，其所支付的价款中亦不包含土地出让金，人民法院可以将所得款扣除执行费等必要费用后直接支付给抵押权人。
本案中，通过拍卖平台公布的评估报告和拍卖公告，均明确本案评估拍卖的标的物的土地性质为划拨土地。拍卖公告还明确，拍卖标的物以现状进行拍卖，标的物转让登记手续由买受人自行办理。根据评估公司提交的说明，评估拍卖标的物的价格明显低于周边出让土地上的写字楼价格。因此，申诉人通过竞买所得的，应该是尚未办理土地出让手续的划拨土地，其支付的价款中，亦不包括土地出让金。申诉人关于应该适用《城市房地产管理法》第五十一条规定由抵押权人承担缴纳土地出让金义务的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
（二）拍卖公告是否严重失实违反拍卖程序
申诉人主张法院的拍卖公告严重失实，符合严重违反拍卖程序且损害竞买人利益的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（参见：《强制执行法规汇编》2022修订版）第二十一条第一款第五项规定，“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”
本案中，如前所述，杭州中院所发布的拍卖公告以及所附的评估报告，均载明土地性质为划拨；拍卖公告中还特别提醒，标的物转让登记手续由买受人自行办理。虽然，拍卖公告中没有对“土地出让金由买受人缴纳”作出特别提醒，但根据上述公告信息以及《城市房地产管理法》的相关规定，可以作出合理推断，不能据此认定拍卖公告严重失实，或严重违反拍卖程序。申诉人主张拍卖公告严重失实、违反拍卖程序，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
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