鲁法案例【2026】288
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案情简介
龚某强系龚某之父。案涉房屋原登记在龚某强名下，并由龚某强与王某签订了房屋租赁合同。2019年7月22日，龚某强与龚某之母在《离婚协议书》中约定将龚某强名下的案涉九州大道的某房产赠予给龚某。因未办理房屋产权过户登记，龚某诉至法院。
2022年12月29日，法院终审判决：由龚某强在本判决生效后六十日内协助龚某将案涉房屋产权过户至龚某名下。2025年7月21日，龚某办理了案涉房屋的不动产转移登记手续，龚某为不动产权人。2023年至2025年龚某向王某催要2023年3月至2025年5月的租金未果，故诉至法院。王某主张龚某非房屋产权人，无权向其主张租金。
法院审理
法院经审理认为，龚某依据生效判决认定的已将房屋赠与龚某的事实，认为案涉房屋2023年3月之后的租金应归其所有。但龚某获得的是物权期待权，龚某未即时将房屋变更所有权登记，故龚某并未概括承受龚某强与王某签订的原租赁合同的权利义务，虽然龚某曾通知过王某将案涉房屋的租金直接向其交付，但租赁合同并未变更，龚某与王某之间也未成立新的房屋租赁关系，故龚某在完成房屋所有权转移登记前，并不能直接取得向承租人王某收取房屋租金的权利。
法官说法
物权期待权系标的物尚未完成产权登记的情况下，法律赋予权利人类似于物权人的地位，使其对将来取得物权具有合理期待，并可在一定条件下排除强制执行的权利。物权期待权是对物权公示原则和对传统债权效力的突破。物权期待权在一定情况下可以对抗普通金钱债权，排除法院对不动产的强制执行。
本案中，基于离婚协议赠与子女的房产，在满足相关条件时，子女的物权期待权可排除强制执行。但是子女与承租人之间无直接租赁合同关系，无权基于物权期待权直接向承租人提出权利主张。租金请求权本身是基于租赁合同产生的,具有相对性。根据“买卖不破租赁”原则，即使买受人取得所有权，原租赁合同仍对承租人有效，但买受人必须先完成所有权转移，才能概括承受原出租人的权利义务，包括收取租金。同理，赠与子女房产，未完成所有权转移，子女亦不享有向承租人收取租金的权利。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
撰写： 李珍珠、勾淑军
来源：兖州法院
编辑：马聪聪
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