随着市场经济的发展及二手房市场的活跃，为了省时省心省力，越来越多的人通过支付佣金的方式，委托房产中介代理销售房产，房产中介为促成房屋交易提供居间、代理等服务并收取佣金，双方之间形成居间合同关系。
而在这类活动中，房产中介为了获取利益，往往会利用其居间身份优势及买卖双方不直接磋商所产生的信息差，隐瞒房产交易真实价格，并将其差价尽收囊中，从而引发纠纷。
基本案情
甲公司是房产中介公司，林某是甲公司的职员。余某拟出售位于南宁市江南区某小区A号房（以下简称A号房，共131.94平方米），在与甲公司员工林某商谈时表示出售房屋的心理价位为8500元/平方米至9000元/平方米。
之后，余某与甲公司签订《授权买卖合同》，约定委托甲公司将余某所有的A号房出售，售价1121490元。甲公司按约提供媒介服务，促使余某与第三人于2021年3月17日签订《存量房买卖合同》，总价款120万元已经支付完毕，案涉房屋也已经交付给第三人。为此，余某向甲公司支付中介费及咨询服务费16822元。
2021年4月8日，林某向余某发送微信称，余某房款总价1121490元，《存量房买卖合同》约定的120万元系为了方便第三人贷款走账，故余某需向林某退还走账款79155元。2021年4月11日，余某向林某转账79155元。其后，余某经询问第三人得知，第三人购买A号房总价款实为120万元。余某遂询问林某，林某表示“中介服务费根本不够，我们帮你卖这套房是亏钱的，如果说没有这个差价，我为什么要去做这件事？”此后，双方协商不成引发纠纷，余某诉至法院。
争议焦点
案涉79155元归谁所有？甲公司主张双方签订的《授权买卖合同》约定A号房的售价仅为1121490元，则余某仅能取得1121490元，该价款与《存量房买卖合同》约定的120万元之间的差价是甲公司“劳动增值”，故79155元应归甲公司所有。
而余某则主张，甲公司故意隐瞒案涉房屋的实际销售价格，将本属于其所有且已经向其支付的房款79155元以“走账”为由骗取其退回，甲公司的行为构成不当得利，应当返还。
法院审理
广西壮族自治区高级人民法院经审查认为，首先，甲公司向委托人余某提供订立合同的媒介服务，并促成余某与第三人签订《存量房买卖合同》，为此，余某向甲公司支付中介服务费，依照《中华人民共和国民法典》第九百六十一条之规定，双方已经形成了合法有效的中介合同关系。
其次，《中华人民共和国民法典》第九百六十二条第一款也规定，甲公司属于中介方，负有如实报告、提供媒介服务的法定义务，应向余某如实披露订立合同的相关信息，其中包含案涉房屋的真实成交价格。但甲公司隐瞒案涉房屋的真实销售价格，以“走账”为由，要求不知情的余某将本属于案涉房屋购房款79155元转回给甲公司，违背了如实报告订立合同事项的法定义务及诚实信用原则。
另外，依照《中华人民共和国民法典》第九百六十三条之约定，甲公司促成余某与第三人签订《存量房买卖合同》后，甲公司可依据中介合同的约定，向余某收取中介费用（报酬），但不得依靠其居间身份优势及余某（出卖人）、第三人（买受人）不直接进行磋商所产生的信息差，索取中介合同约定的酬金以外的财物。甲公司也确认，案涉79155元系第三人支付的120万元购房款中的一部分，故甲公司关于案涉79155元系其“劳动增值”的理由不能成立。
再次，余某与甲公司签订的《授权买卖合同》对高于该合同约定价款出售房屋所得差价的归属并没有明确约定属于甲公司所有，甲公司收取79155元，没有合同依据。而案涉79155元系第三人支付的120万元购房款中的一部分，余某作为案涉房屋的卖方，主张79155元归其所有，有合同依据。故根据《中华人民共和国民法典》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”之规定，余某主张甲公司收取79155元构成不当得利，应当返还，有事实和法律依据。
至于甲公司提出所谓“房价时刻变动”的说法并不能成立，因为在余某与第三人签订房屋买卖合同时，买受人即第三人的出价是固定的。另外，余某与甲公司签订的《授权买卖合同》上虽记载有1121490元的价款，但余某在出售案涉房屋之前已明确表示其心理价位的高值为9000元/平方米。故《授权买卖合同》的真意应为余某以不低于1121490元的价款转让案涉房屋，该《授权买卖合同》并不产生限定余某只能领取不超过1121490元价款的法律效力。
广西高院最终作出判决：甲公司向余某返还79155元及按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率中的一年期贷款利率支付相应利息。
法官提醒
俗话说“专业的事交给专业的人来办”，在房屋买卖过程中，房产中介客源广、成交快、流程专业、合同及资金监管有保障，确实能够将我们从房产交易的琐碎程序中解脱出来。但凡事有利必有弊，为防止纷争，我们在委托房产中介机构及签订委托合同时，建议注意以下几个方面：
一是注重房产中介资质审查。
一定要选择有资质的房产中介机构，签约前要核实房产中介机构的资质和信誉；签约时，确认委托合同上加盖所委托房产中介机构公章，并有持证经纪人的签名。
二是约定“独家代理”要谨慎。
一旦签订了“独家代理”合同，意味着委托期限内只能委托该房产中介机构负责代理事项，如通过其他渠道出售房屋，则有可能构成违约“跳单”，需要承担相应的违约责任。
三是警惕房产中介机构借机买断房源。
有的房产中介机构会以“托底价”“保底价”“一口价”的形式买断房源，故要留意委托合同中是否有“托底价”“保底价”“一口价”等买断房源的约定，并在委托合同中明确约定“禁止中介赚取差价”。同时，在房产中介机构推荐客源的基础上，尽量争取亲自与购买方见面谈价。
四是各项费用约定要明确。
房屋销售价格、中介费用（报酬）等条款约定要明确具体，防止日后起纷争。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一百二十二条
因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。
第九百六十一条
中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第九百六十二条
中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
第九百六十三条
中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。
中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。
来源：广西高院
编辑：宋铭哲
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